Chính sách nhà ở xã hội ra đời giúp giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp thành hiện thực. Vậy, quy định mới nhất nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu? Cùng tìm hiểu bài viết dưới đây để hiểu rõ vấn đề này.
Quy định pháp luật về nhà ở xã hội
Tại Khoản 7, Điều 3, Luật nhà ở 2014 nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng; được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn; về diện tích, quy định về xây dựng và kết cấu hạ tầng theo từng loại nhà cụ thể:
Đối với nhà ở xã hội dạng chung cư
Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế; xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn; quy chuẩn xây dựng; tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2; bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần; so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo; sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian; kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền; phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh; được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa; nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm; tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích; sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Đối với nhà ở xã hội dạng thấp tầng liền kề
Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2; hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng nhà ở xã hội phải đáp ứng đúng tiêu chuẩn quy định. Ảnh minh họa: TL
Điều kiện mua nhà ở xã hội
Các đối tượng được quy định tại các Khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 theo quy định tại Khoản 1, Điều 50 và 51 Luật nhà ở 2014 thì cần phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến nhà ở, thu nhập, cư trú để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội:
Thứ nhất: điều kiện mua nhà ở xã hội về nhà ở
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở; đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình; nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn; mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ; và từng khu vực (trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người).
Thứ hai: điều kiện mua nhà ở xã hội về thu nhập
Đối với đối tượng theo quy định tại Khoản 4, 5, 6 và 7, Điều 49 Luật nhà ở 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập; thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, phải là người có thu nhập hàng tháng; từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm); nếu không có người phụ thuộc.
Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Đối với các nhóm đối tượng quy định tại Điều 1, 8, 9 và 10 Luật nhà ở 2014 thì không phải đáp ứng điều kiện về thu nhâp khi mua nhà ở xã hội.
Thứ ba: điều kiện mua nhà ở xã hội về cư trú
Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường hợp theo quy định tại Khoản 9, Điều 49 Luật nhà ở 2014.
Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?
Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Thông thường, các đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội là những đối tượng đặc biệt như người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp… và phải đáp ứng các điều kiện khác như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, phải có đăng kỹ thường trú tại tỉnh đó, trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên…
Trong các đối tượng đã nêu tại quy định nêu trên, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Cụ thể, căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở, đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định pháp luật.
Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như của công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Hiện, pháp luật cũng không quy định về niên hạn nhà ở xã hội.
Như vậy, pháp luật chỉ quy định thời gian sở hữu nhà với đối tượng người nước ngoài. Còn các đối tượng mua nhà ở xã hội khác đã đáp ứng điều kiện luật định và làm hồ sơ mua nhà ở xã hội thì sẽ được sở hữu nhà ở xã hội lâu dài, không có thời hạn.
Có nên mua nhà ở xã hội không?
- Nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ do đó sẽ có giá thành rẻ hơn.
- Các đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp.
Với những ưu điểm nêu trên, có thể thấy nhà ở xã hội là điều kiện thuận lợi để người dân có thu nhập thấp được sở hữu căn nhà có chất lượng, dịch vụ tương đối tốt.
Tuy nhiên, nhà ở xã hội vẫn tồn tại một số những nhược điểm mà người mua cần tìm hiểu và cân nhắc kỹ:
- Không phải mọi đối tượng đều được mua nhà ở xã hội. Chỉ những đối tượng đáp ứng đồng thời cả điều kiện cần và điều kiện đủ mới được sở hữu nhà ở xã hội.
- Diện tích mỗi căn nhà ở xã hội được giới hạn từ 30 – 70m2, đây được xem là diện tích tương đối nhỏ đối với những ai có nhu cầu muốn sở hữu nhà ở với diện tích rộng.
- Không được phép bán nhà ở xã hội trong 05 năm đầu, trường hợp có nhu cầu bán trong thời gian này phải bán cho chủ đầu tư, Nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
- Nhà ở xã hội sẽ không đáp ứng được đầy đủ những tiện ích, dịch vụ sinh hoạt như đối với chung cư thông thường.
Nhà ở xã hội bao lâu được cấp sổ đỏ?
Theo quy định của pháp luật thì việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở xã hội là sau 5 năm và phải thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Tuy nhiên hiện tại Nhà nước quy định phải tạo điều kiện cho người mua nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên để thực hiện các quyền như bán, thế chấp nhà ở xã hội thì phải sau 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư thì mới có thể thực hiện các giao dịch này. Nhưng trong thời gian này có thể thực hiện việc cho thuê nhà ở xã hội do pháp luật không cấm điều này.
Có mua bán nhà ở xã hội được không?
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho những đối tượng đủ điều kiện. Việc mua bán nhà ở xã hội pháp luật vẫn cho phép nếu như có đủ các điều kiện theo luật định.
Tại Điều 62 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở quy định thời hạn của hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm. Và trong khoảng thời gian thuê, thuê mua, bên thuê, thuê mua không được bán hay cho thuê lại hay cho mượn nhà ở xã hội.
Đồng thời, trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở.
Nếu như trong thời gian 5 năm đó, bên thuê mua có nhu cầu muốn bán nhà ở thì sẽ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc những đối tượng đủ điều kiện được phép mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý không mua lại.
Và sau thời hạn 5 năm, tính từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và đồng thời nộp đầy đủ thuế theo quy định của luật thuế thì bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội sẽ được phép mua bán bình thường với mọi đối tượng.
Như vậy, theo quy định của pháp luật việc mua bán nhà ở xã hội sẽ có những giới hạn nhất định về đối tượng mua cũng như thời gian được phép mua bán. Do đó, các cá nhân, hộ gia đình cũng phải tuân thủ theo đúng quy định trên.
Diện tích mỗi căn nhà ở xã hội được giới hạn từ 30 – 70m2. Ảnh: TL
Sang tên nhà ở xã hội cần có các thủ tục gì?
Theo tư vấn của giới chuyên gia, thủ tục sang tên nhà ở xã hội cũng tuân thủ theo quy định về việc chuyển nhượng, sang tên đất đai, nhà ở bình thường. Các bước bao gồm:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng
Khi xác nhận và có thỏa thuận việc mua bán nhà ở xã hội, bên mua và bên bán sẽ thực hiện soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng mua bán) nhà ở xã hội.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội các bên phải ký và xác nhận rõ thông tin.
Hợp đồng được lập thành 6 bản, trong đó 3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Theo quy định chung, đối với việc mua bán các bên không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, những hợp đồng mua bán sẽ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, khi các cá nhân, hộ gia đình mua bán nhà ở xã hội phải đến Văn phòng công chứng để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Hồ sơ để được công chứng bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà ở (7 bản chính).
– Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Lưu ý: với những trường hợp mua bán từ lần thứ 2 trở đi thì phải có hợp đồng gốc của lần chuyển nhượng trước đó.
– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. Đối với tổ chức phải có quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản photo nộp kèm bản gốc để đối chiếu).
– Các giấy tờ khác chứng minh tài sản chung (nếu có) như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Đăng ký sang tên
Hồ sơ đăng ký biến động giấy chứng nhận bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động (theo mẫu số 09/ĐK).
– Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã công chứng.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
– Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu).
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, các cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp không có nhu cầu nộp ở UBND cấp xã thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Phí sang tên nhà ở xã hội
Khi thực hiện sang tên nhà ở xã hội, người dân phải nộp các khoản chi phí như sau:
Tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 6 Thông tư số 139/2016/TT-BTC quy định khi bán lại nhà ở xã hội, người dân phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, cụ thể là:
– Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ nếu như bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư.
– Người bán phải nộp 100% tiền sử dụng đất nếu như bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề.
Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định là:
– Đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ.
Trong đó:
+ S: là diện tích đất của tòa chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất.
+ Giá đất: xác định như theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.
+ Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư:
Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà.
– Đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề: nộp 100% tiền sử dụng đất.
Trường hợp này tiền sử dụng đất xác định theo Bảng giá đất quy định của tỉnh x hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội x diện tích của nhà ở xã hội.
Nộp thuế thu nhập cá nhân
Khi bán nhà ở xã hội, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung tại Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở xã hội là giá chuyển nhượng qua từng lần và thuế suất.
Và thuế suất để tính việc chuyển nhượng nhà ở xã hội là 2% dựa trên giá trị chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Nộp lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ phải nộp = giá chuyển nhượng x 0,5 %.
Ngoài ra, còn có các loại phí khác như phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội...
